I 中国可持续能源项目 大卫与露茜尔派克德基金会 威廉与佛洛拉休利特基金会 能 源 基 金 会 项目资助号 G-1110-14964 中国绿色建筑技术经济成本效益分析 研究报告 Study on the Economics of Green Buildings in China 住房和城乡建设部科技发展促进中心 Center of Science and Technology of Construction, MOHURD 北京大学城市规划设计中心 Center of Urban Planning and Design, Peking University 2012 年 12 月II 研究工作小组 研究合作单位 住房和城乡建设部科技发展促进中心 北京大学城市规划设计中心 协助单位 威宁谢工程咨询（上海）有限公司 研究负责人 住房和城乡建设部科技发展促进中心绿色建筑评价标识管理办公室 宋凌 主任 北京大学城市规划设计中心 叶祖达 博士 主要研究人员 住房和城乡建设部科技发展促进中心绿色建筑评价标识管理办公室 李宏军 博士 北京大学城市规划设计中心 张纯 博士、诗雨 威宁谢工程咨询（上海）有限公司 黎北熊 、 林玉欣 其他研究工作人员 兰鹏、吴涛涛 III 目 录 报告摘要 . 1 cutive Summary 4 1. 前言 9 1.1 研究背景 . 9 1.2 研究范围 10 2. 绿色建筑地理分布 . 11 2.1 从经济成本收益角度看绿色建筑的地理分布 . 11 2.2 我国的绿色建筑的地理布局 . 12 2.3 绿色建筑项目地理分布的驱 动因素 . 15 2.3.1 城市宏观经济环境因素 16 2.3.2 城市房地产环境因素 17 2.3.3 不同星级绿色建筑地理 分布分析 18 2.3.4 绿色建筑地理分布与城市 GDP 水平 20 2.4 小结 . 21 3. 绿色建筑选项与技术应用分析 23 3.1 绿色建筑项目分析 . 23 3.2 绿色建筑评价指标选择 . 25 3.2.1 住宅项目指标选项分析 26 3.2.2 公建项目指标选项分析 31 3.3 绿色建筑单项技术应用选择 . 37 3.4 小结 . 41 4. 绿色建筑成本分析 42 4.1 绿色建筑的成本效益问题 . 42 4.2 我国对绿色建筑的成本效益研究 . 42 4.3 绿色建筑增量成本与增量效益 . 44 4.4 我国绿色建筑成本效益 研究路线 . 45 4.5 绿色建筑目的成本分析 . 47 4.5.1 市场调研成本与申报成本比较 47 IV 4.5.2 住宅绿色建筑 项目的成本分析 48 4.5.3 公建绿色建筑项目的成本分析 54 4.6 小结 . 58 5. 绿色建筑效益分析 61 5.1 绿色建筑的效益探究范围与资料来源 . 61 5.2 住宅项目效益分析 . 61 5.2.1 节能效益分析 61 5.2.2 二氧化碳排放减量 分析 63 5.2.3 节水 量 分析 65 5.3 公建项目效益分析 . 65 5.3.1 节能效益分析 65 5.3.2 二氧化碳排放减量 分析 67 5.3.3 节水 量 分析 68 5.4 绿色建筑节能节水效率分析 . 69 5.4.1 住宅项目节能节水效率分析 69 5.4.2 公建项目节能节水效率分析 71 5.5 绿色建筑节能节水回报期的分析 . 73 5.5.1 住宅项目静态回报 回收期 73 5.5.2 公建项目静态回报回收期 75 5.6 绿色建筑个别单项技术成本效率分析 . 76 5.6.1 住宅项目节能 技术经济效率 77 5.6.2 公建项目节能技术效率 78 5.7 小结 . 80 6. 绿色建筑宏观经济效益 . 82 6.1 绿色建筑宏观经济效益研究 . 82 6.2 绿色建筑对宏观经济影响的理论框架 . 82 6.2.1 基于经济投入产出的分析框架 82 6.2.2 后向直接消耗关系和完全消耗关系 84 6.3 前向直接分配 关系和完全分配关系 . 86 6.4 绿色建筑通过房地产业对关联产业的总带动效应 . 87 V 6.5 绿色建筑宏观经济总带动效应 . 87 6.6 绿色建筑建设对社会就 业的带动效应 . 90 6.7 绿色建筑社会就业总带动效应 . 92 6.8 小结 . 94 7. 总结与建议 96 7.1 总结 . 96 7.2 建议 102 感谢语 . 105 1 报告摘要 绿色建筑可能需要投入额外成本，但也会带来效益，成本和收益的差就是经济利益。然而，在绿色建筑 发展 过程中，不同阶段 、 不同建筑类型的 绿色建筑经济利益 是有差异的。 通过调研 中 国已获得绿色建筑评价标识的项目应用绿色建筑技术的情况，研究分析绿色建筑技术的经济成本效益， 给出 中国绿色建筑技术经济性较为全面的评价和分析，提出 基于经济分析的中国 绿色建筑发展政策建议，从而促进政府和社会对绿色建筑的全面认识和理解，进一步推进中国绿色建筑的发展。 通过 分析 中 国绿色建筑的地理分布和城市经济产业条件之间的关系，指出 绿色建筑项目建筑面积总量与城市宏观经济条件和房地产市场状况有极密切的关系，而在不同的驱动因素中，又以城市 GDP 和商品房竣工面积 这两个 因素最为主要，特别是城市 GDP 水平。绿色建筑的建设属于市场行为，地方整体经济规模 和 房地产市场的活跃程度 都 是建设单位或者开发商决定是否把项目定位在绿色建筑的主要考虑因素。 本研究 着重针对 55 个 已获得 绿色建筑 评价 标识 的 项目 开展研究 ，其中有 30 个住宅项目和 25 个公共建筑项目，涵盖一、二、三星级绿色建筑 。首先分析了这些绿色建筑项目 选择评价指标 和 应用 绿色技术的基本情况。研究发现 ， 建设单位对不同指标的选择呈现明显差异性，不同指标达标率 差异也很大 。目前，不同项目达到同一星级而选用的指标组合，反映出市场中对绿色建筑设计技术、经验、成本控制管理、成本的认知等方面都处于发展阶段，还没有建立一个整体高信息度和成熟的市场环境。 本研究给出了清晰的 绿色建筑 “增量成本 ”定义， 并 分析 了 55 个绿色建筑项目的增量成本情况。 总体来看，绿色建筑星级越高，增量成本越高。但从个例来看，不少项目可以投入较低的增量成本达到较高的绿色建筑星级。 2 住宅绿色建筑分析显示，按评价等级分类的平均增量成本为 一星 0.43～ 168.9 元 /平方米（平均 15.98 元 /平方米） 二星 20.24～ 58.9 元 /平方米（平均 35.18 元 /平方米） 三星 11.01～ 157.41 元 /平方米（平均 67.98 元 /平方米） 公建绿色建筑分析显示，按评价等级分类的平均增量成本为 一星 5.72～ 58.93 元 /平方米（平均 28.82 元 /平方米） 二星 39.28～ 306.07 元 /平方米（平均 136.42 元 /平方米） 三星 5.06～ 264.52 元 /平方米（平均 163.23 元 /平方米） 一星级绿色住宅和绿色公建的增量成本基本上已下降到较低水平或接近零，说明目前我国绿色建筑一星标准要求的建造成本影响比较低， 可以考虑在全国或在部分地区作为强制执行的新建建筑标准。 绿色建筑的增量成本由项目的设计技术路线及整体设计要求而定，不同设计路线存在增量成本的差异，要获得同星级的标识，可以通过不同增量成本水平的设计来达到。 可以看到，目前整体绿色建筑增量成本幅度比早年的调研成本幅度明显下降，说明了绿色建筑在过去几年发展快速，从设计知识水平、市场供应、技术选择、成本控制等方面都有日渐成熟的趋势。 本研究 还进一步 分析了绿色建筑带来的 “效益 ”（包括节能、节水和减低碳排放量）。 从节能角度来分析， 绿色住宅建筑 的 节能量幅度和平均节能量都随星级提高而 提 高 ， 一 星 级 为 4.95kWh/m2.a 、二星级为 8.1kWh/m2.a 、三星级为13.56kWh/m2.a。 如果按中国住宅建筑节能设计标准核算，一星级项目平均节能率为 54.7、二星级为 57.4、三星级为 61.8。 绿色公共建筑的节能量幅度和平均3 节能量随星级提高而提高，一星级为 2.6 kWh/m2.a、二星级为 20.2 kWh/m2.a、三星级为 30.1 kWh/m2.a。 如果按国家公共建筑节能设计标准核算，一星级项目平均节能率为 51.0、二星级为 59.1、三星级为 64.8。 在有限的资料与时间下，本研究 尝试 对 绿色建筑部分 “节能与能源利用 ”技术的设计成本效率作分析，了解目前绿色建筑应用节能减排技术的成本效率情况。 分析表明，在绿色住宅项目中，高效照明已成为比较普遍采用的技术措施，增量成本已趋于零，节能效率最高；而对于绿色公建项目，采用高能效空调机组效率最高；太阳能热水系统应用比较普遍，节能效率较高；其他的，如太阳能路灯及草坪灯、太阳能光伏发电、蓄能设施、地源热泵技术等，相对效率较低。 为了解绿色建筑增量投资对宏观经济的影响，本 研究 分析了绿色建筑作为房地产业一部分对经济产值和就业的影响。通过采用直接与间接相关产业的后向和前向影响 的模型，及绿色建筑额外增量产值对本身就业的带动关系模型， 估算 了十二五期间我国绿色建筑的整体宏观经济效益。 预计十二五期间， 绿色建筑宏观经济总效益可达 2 千多亿元，由此创造近 57 万个岗位 ， 由此可预见，绿色建筑对我国绿色产业会有显著的带动作用 。 最后 ， 总结了 本 研究的主要 结论及观点 ，并 基于此研究 提出了一系列的 绿色建筑发展 政策 和研究 建议。 4 cutive Summary Green Building projects may need additional investments, but they will also generate benefits. The difference between cost and benefits are the economic profits. However, for Green Buildings of different uses, and constructed at different times, the respective costs and the benefits would vary significantly. It is important to study the cost and benefits of Green Buildings from an economics perspective and assess their economic efficiency. Through a study on selected sample projects which have attained the different „Star‟ Grades under the China‟s uation Standard for Green Buildings, this research project looks into the economics of Green Buildings in China, provides an overall framework for the assessment of the cost and benefits associated with these projects, and proposes directions for future policy development. A study on the geographical distribution of Green Buildings in China and a correlation analysis between the amounts of gross floor area GFA with the economic conditions of the cities were undertaken. This report finds that the GFA of Green Building projects in a city correlates strongly with the macro-economic conditions of the city. These macro-economic drivers include a series of economic factors, but the most significant two are the annual level of GDP and the total gross floor area constructed in the same year. Green Building development is a market decision undertaken under the overall influence of the total economic conditions of the cities. Factors such as the scale of the economy and the level of activities of the local real estate markets are all considerations undertaken by the investors and development companies. This research project selected 55 Green Building projects for detailed cost and benefits analysis. Based on the ination ted by these certified Star Grade projects, the research examined the choices of uation indices and items by the projects, as well as the pattern of their adoption of different design approaches and green technologies. The research findings point out that there are significant differences in the choice of uation indices and items in the application submissions for the Green 5 Building status by different projects. At the same time, the success rates of different projects in terms of scoring the points under each specific item during uation also vary greatly. These inconsistencies suggest that at the current status of the market, the levels of design knowledge, experience, cost control and management expertise, cost awareness and knowledge acquired are still all in a developmental stage, and that the market is yet to achieve a fully ined and matured status. This report emphasizes the concept of “incremental cost” for the assessment of the cost of Green Buildings. Based on the analysis of the selected projects including 30 Residential buildings projects and 25 Public buildings projects; ranging from One Star to Three Star Grades, this study explains the current incremental cost incurred by the projects. Generally speaking, the higher the Star Grade a project has achieved, the higher the incremental cost incurred. Nevertheless, this relationship is definitely not a pre-condition. The research finds out that many projects have comfortably attained a higher Star Grade but at a lower incremental cost than the average. Different Green Building projects with the same Star Grade would have incurred significantly different levels of incremental cost. This has strongly affirmed that fact that high Star Grade projects do not need to be associated with high cost. The incremental costs for the Resdiential buildings projects are One Star RMB 0.43 – 168.9 / s.m. Average RMB 15.98 / sm. Two Star RMB 20.24 – 58.9/ s.m. Average RMB 35.18 / sm. Three Star RMB 11.01 – 157.41/ s.m. Average RMB 67.98 / sm. The incremental costs for the Public buildings projects are One Star RMB 5.72 – 58.93 / s.m. Average RMB 28.82 / sm. Two Star RMB 39.28 – 306.07/ s.m. Average RMB 136.42 / sm. Three Star RMB 5.06 – 264.52/ s.m. Average RMB 163.23/ sm. The One Star Grade Green Buildings incremental cost has declined to a very low level or even close to zero. This means the current One Star Grade projects would incur 6 insignificant additional cost. It is suggested that One Star Grade should be implemented as a general mandatory building design standards or at the least in selected cities and regions in the country. It is also demonstrated that the actual incremental cost of a Green Building project depends highly on the design strategy used and the project programming adopted, and that different design approaches would lead to different cost levels. To achieve a certain Star Grade, different designs with different incremental costs could be adopted. At the same time, it is also recognized that the overall general cost levels of Green Buildings have been declining over the years when the findings of other earlier cost studies were compared. This means the Green Building industry has been developing at a fast rate over the years, and that the design knowledge, market supplies, technological choices and cost control issues are all moving towards more matured state. This study also looks at the benefits generated by Green Building projects including energy saving, water saving, and carbon dioxide emission reduction. From the angle of energy saving, Resdiential buildings projects are measured in terms of “Unite Area Annual Energy Saving”. Both the magnitude and the range of energy saving levels increase with the higher Star Grades One Star Grade projects achieved an average energy saving level of 4.95 kWh/sm/year; Two Star Grade projects achieved 8.1 kWh/sm/year; Three Star Grade projects achieved 13.56 kWh/sm/year. These energy saving levels are equivalent to building energy saving design standards of 54.7 One Star Grade, 57.4 Two Star Grade and 61.8 Three Star Grade. Non-Resdiential buildings projects are also showing that both the magnitude and the range of energy saving levels increase with the higher Srar Grades One Star Grade projects achieved an average energy saving level of 2.6 kWh/sm/year; Two Star Grade projects achieved 20.2 kWh/sm/year; Three Star Grade projects achieved 30.1kWh/sm/year. These energy saving levels are equivalent to building energy saving 7 design standards of 51.0 One Star Grade, 59.1 Two Star Grade and 64.8 Three Star Grade. Within limited time and resources, the research team also explored to assess the economic efficiency of the different technologies and design approaches adopted by the different projects. This important attempt looked into the relative cost efficiency of individual Green Building technologies. The analysis of the Resdiential buildings projects shows that high efficiency lighting is a very commonly adopted practice and that the incremental cost approaches zero, demonstrating high cost efficiency. This is followed by other technologies including solar hot water. On the other hand, solar street lights, solar PV panels, and geothermal heating systems are still achieving a relative low cost efficiency when compared to other technologies. The analysis of the cost efficiency of Public buildings projects shows that high efficiency air conditioning systems per well, with other commonly adopted technologies like high efficiency lighting and solar hot water also stand out on the high cost efficiency list. However, solar street light, wind power, solar PV and power storage equipment are low on the cost efficiency ranking. This research project finally examined the current macro-economic impacts of Green Building projects. The investment in the construction of Green Buildings represents economic contribution to the GDP. Additional investment and spending would bring incremental economic activities and economic impacts. This study attempted to assess the impacts on GDP and employment. The study proposed a ological framework for the impact assessment using well established -output economic data and analysis tools. This preliminary study has served to fill in the current gap in this area of research in China. Using the analysis data available and based on announced government policy objectives and targets, the preliminary economic impacts on GDP and employment generated by Green Buildings in China over the 12th Five Year Plan period was estimated. Over the 12th Five Year Plan period, the national Green Building policies will contribute incrementally a total of close to RMB 200 billion GDP directly and 8 indirectly for the country, and create an extra 566,100 new jobs for the real estate industry sector. It is also anticipated that additional jobs will be created indirectly in other related industrial sectors. At the end of this report, the findings of the current research projects have been summarized fully, and specific policy recommendations and follow up actions needed are presented. 9 1. 前言 1.1 研究背景 我国实施绿色建筑评价标识制度已近 4 年。 2008 年，我国有 10 个项目获得绿色建筑评价标识；到 2009 年，有 20 个项目获得绿色建筑评价标识；到 2012 年 8月，共有 542 个项目获得 标识 ， 总建筑面积 超过 5500 万平方米。虽然发展迅速，但与我国每年近 20 亿平米的新建建筑面积相比，我国绿色建筑的规模还很小。 发展规模小的主要原因在于 政府和社会对绿色建筑的认识程度还不够清晰和全面，对绿色建筑发展持观望态度的数量远大于采取行动的数量。绿色建筑是在其整个生命 周期中实现其更优的社会收益和经济效益，这一点，不管作为终端用户的社会用户，还是追求自身收益和短期收益的开发商来说，都很难认清， 从而 导致绿色建筑 “市场失灵 ”的现象，阻碍了我国绿色建筑的发展。通过调研和分析绿色建筑的社会效益和经济效益来了解中国绿色建筑发展现状，使社会公众正确、全面地认识绿色建筑，可以有效加速我国绿色建筑的发展。 随着 我国绿色建筑事业 的 迅速发展，绿色建筑相关的管理制度、技术体系、评价体系得以不断完善 ；并且， 为加强对绿色建筑的认识，绿色建筑宣传和推广力度也 逐渐加大。但从现实情况来看，目前绿色建筑 的宣传推广较多提及的是绿色建筑的技术应用与环境效益，而对于绿色建筑的经济成本效益问题，实际科学讨论比较缺乏，市场上对绿色建筑的具体成本和经济效益概念流于笼统，甚至产生误解，我国绿色建筑技术经济性方面的分析研究仍有待深入和完善。 为此， 住房和城乡建设部科技发展促进中心与北京大学城市规划设计中心，于2011 年 12 月到 2012 年 8 月 合作 开 展 了 调研和分析 。此项调研较为全面地阐述 了绿色建筑技术经济成本效益， 以期 对中国绿色建筑的技术经济性给出较为全面的评价和分析，用于中国绿色建筑发展方向的确定及相关技术和经济政策的建立。 10 1.2 研究范围 通过调研我国绿色建筑评价标识 项目应用绿色建筑技术的情况，研究分析 了 绿色建筑技术的经济成本效益 。通过调研、收集和整理不同地域、不同星级和类型的绿色建筑评价标识项目在技术选择、成本投入、能源资源消耗、增量成本等方面的相关数据，研究小组选取 了 55 个已获得绿色建筑评价标识的建筑项目，收集整理其相关技术资料。研究的主要内容包括  研究绿色建筑地理分布与城市整体经济条件的关系；  确定绿 色建筑标识项目中的技术选择情况，以及绿色建筑项目应用技术的成本费用与相关资源能源节约目标和效应；  根据设计数据，按应用技术对材料、设备和劳动力等成本进行当地市场调研和询价，对常规和绿色建造成本估价，测算增量成本和效益 ;  通过对 GDP 增长、绿色就业机会等方面的分析估算，初步评估我国绿色建筑项目对宏观社会经济整体效益的影响。 本报告是在上述研究基础上编写的研究成果。 11 2. 绿色建筑地理分布 2.1 从经济成本收益角度看绿色建筑的地理分布 在推动我国低碳生态城市发展模式的进程中，绿色建筑是最重要的政策手段之一。从最基本的区域气候条件来看，不同气候区域内的绿色建筑项目数目可能会 随自然资源、气候特点 、采暖空调要求等条件而不同。 不过 除了自然气候要素外，市场经济活动 也 是主要决定绿色建筑建设集聚的因素。我国目前绿色建筑项目在不同城市的 分布 位置有集聚 的 趋向，而这趋向是由经济市场因素的差异驱动 的 。申请绿色建筑标识是建设单位／开发商的自愿行为，但这类自愿行为的最后依托还是市场经济的供求原则。从城市经济角度来看，开发商发展绿色建筑需要额外成本投入，也会带来一定 的收益，成本效益的差就是净利益（开发建设绿色建筑对经济主体产生的 “回报 ”）。回报可以是直接（有形）经济回报（绿色建筑 载 在 市场上有一定 的市场吸引力，开发商获得合理投资绿色建筑项目的财务回报），也可以是间接（无形）经济回报（绿色建筑开发商建立品牌， 加强了产品的市场形象，产品价值全面提升）。有关绿色建筑的成本 的 早期讨论 已有其他文献介绍 [1]， 不再 赘述 。 绿色建筑在地理空间层面 上 的分布 研究 对我国未来绿色建筑政策的深化有很大的意义。从经济成本收益角度研究绿色建筑的地理分布，有两个重要的原因 [2] （ 1） 提供给房地产行业对 于 有效进入绿色建筑市场的战略信息，推动绿色建筑市场化发展。 城市的经济发展水平是推动绿色建筑的最主要因素。一个经济发展水平比较高的城市会带动绿色建筑的市场发展在需求方面 ， 经济发达城市人口的消费力和追求的生活素质水平会比较高，适合绿色建筑的市场的进入；