CONTENTS政府运营模式 投资运营模式 服务运营模式 土 地盈利模式 产业运营模式政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生 五种 不同的运营模式政府 产业园区 企业投资开发税费招 商代理费、税费收取优惠税务代理、行政事务代理等服务服务费用优 势 适合于 规模小，管理简单 的园区劣 势 无法保证 大型 园区的 长期 运营广 州天河软件园典型代表引 入外部投资者上市政府 产业园区 企业投资建设 通过合作资产孵化中 小企业成长实 现资产增值并收回投资优 势 对于 区域经济发展 具有很强 推动 作用劣 势 长期 投资 ， 中短期难有可见回报浦东软件园典型代表房租、固定资产等优 势 强化 了园区和企业的 合作增加 了园区的 收入 渠道劣 势 对园区的服务环境有一定要求杭 州软件园典型代表政府 产业园区 企业投资建设 提 供人才派遣、人才招聘、信息提供等软服务为企业提供更佳的生存发展环境政府 产业园区 土地土 地存储、初步开发、拍卖的功能 控制大面积土地收入 公共设施初步开发提 升土地价值地产开发或转让收入优 势 获 利能力非常强大为园区 后期开发奠定基础劣 势 有一定风险性中关村软件园典型代表初期企业 产业园区 入驻企业引入企业资本对有实力的入驻企业进行投资直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目分享企业成长红利获得资本增值优 势 一旦建成将在很大的区域内形成 压倒性 的 产业优 势劣 势 园 区需要具备 行政 、 服务 和 企业投资运营 职能对园 区的 管理能力 和 运营能力 提出了很强的要求重庆两江国家开发区典型代表实行以 “ 一站式服务 ” 、 “ 一个窗口收费 ” 、 “ 一个部门执法 ” 为主要内容的管委会封闭运行机制引进社会资金 （ 民营资本 ） 入股园区开发建设公司组建或引进若干项目经营公司 园区财政单独 核算 国土规划部门授权职能到 管委会 建设、环保部门授权职能到管委会 组建一支精于管理和运营的专业团队 将政府意图贯彻到软件园建设发展 中 借助专业人才实施园区市场化运营 外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业 设 引进 社会上有专业、成熟的管理 企业 园区发展概况 襄阳高新技术产业开发区基本 概况 区位 襄阳市 东北部 面积 行政面积 200平方公里，建成区面积 80平方公里 产业布局 “ 一区两园 ” ,下辖高新技术产业园、汽车工业园、深圳工业园 入驻 企业 目前，共有来自美、日、法、德、香港、台湾等 20多个国家和地区的企业进区投资，各类注册企业 7392家，其中工业企业671家 产业 集群 “一大支柱、六大集群” ，“一大支柱” 为汽车产业；“六大集群”为航空航天、机电控制、新材料、新能源汽车、生物医药和电子信息产业集群 园区影响力 2017年 12月 26日，被国家知识产权局确定为国家知识产权示范园区，示范工作周期为 2018年 1月至 2020年 12月 园区运营模式襄阳 高新技术产业开发区实行管委会封闭运行机制 ， 按照 “ 小政府 、 大服务 、 高效能 ” 的要求 ， 实行 封闭式管理 、 开放式运行 。 开发区管委会享受市级人民政府经济管理权限和相应的行政管理权限 ， 积极推行 “ 低税区和零费楼 ” 政策 ， 实行 一支笔审批 、 一个窗口对位 、 一条龙服务 。授权国务院襄阳国家高新技术产业开发区襄阳市委、市政府党工委管委会办公室 纪工委组织部 经济贸易发展局社会事务办批准设立派出行政规划招商引资财政、税收重大投资社会公益事业其他 园区 经营成果934 1008 895 2890 3150 2868 02040608010012005001000150020002500300035002016 2017 2018年 1-10月GDP亿元） 营业收入（亿元）2270 2610 2660 1513.101213131414151516200021002200230024002500260027002016 2017 2018年 1-10月产值（亿元） 同比增长（ ）2016-2018年襄阳 高 新区生产总值及营收情况 2016-2018年襄阳 高 新区工业总产值情况新引进项目总投资完成实际投资2016-2018年襄阳 高 新区工业总产值情况经济运行持续向好 ， 招商引资成果丰硕 园区发展概况 固 安工业园区基本概况 区位 紧邻北京，位于天安门正南 50公里左右 面积 园区总面积 34.68 平方公里 开发 模式 采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式 入驻 企业 京东方、东方信联、正兴车轮、航天振邦、诚田恒业 等知名企业 产业 集群 确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“高端装备制造业”三大产业方向，复合规划了中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、高端装备制造业基地、城市核心区、生活配套区 5大功能 区 园区影响力 产业新城标杆， 2015年其模式被国务院办公厅通报表扬 园区运营模式 “ 园区 地产 ”固安县政府 合作协议 华夏幸福公司三浦威特园区开发有限公司（ SPV）产业新城建设运营一体化服务方案固安 工业园区政府购买一体化服务注册资本金与投资直接投资向政府移交产业新城土地整理投资基础设施建设公共设施建设产业发展服务运营维护服务规划设计建设施工产业研究运营维护外包SPV核心业务特许经营权 SPV外包业务 园区经营成果固安县此前是典型的农业县 ， 受益于固安园区开发 ， 经济发展迅速63.8 77.3 93.6 105.1 159.7 182.5 207.1 236.9 01234567890501001502002502010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017固安县 GDP（亿元） GDP占廊坊比（ ）2010-2017年 固 安县生产总值及 GDP对廊坊占比情况累计投资 累计签约项目 总投资2013-2017年固安工业园区累计投资及签约项目情况 园区发展概况张江高科技园区基本概况 区位 上海浦东新区中南部 面积 张江园区规划面积 79.7平方公里，其中 37.2平方公里于 2015年 4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区 开发模式 “一体两翼”战略，以开发运营、服务集成和产业投资为三大主线 入驻企业 汇聚 1万多家企业，其中高新技术企业 685家，国家、市、区级研发机构 403家，跨国公司地区总部 50余家，近 20家高校和科研院所，现有从业人员达 32万，高端人才集聚，国家“千人计划” 96人 产业 集群 医 产业”集群，涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康 产业；“ E产业”集群，基于互联网和移动互联网的互联网 产业 园区影响力 “中国硅谷”张江慧城2015.01上海张江企业咨询服务有限公司上海张江新能源有限公司上海张江高科技园区综合发展有限公司上海新张江物业有限公司上海张江公共租赁房建设有限公司上海纳百川人才服务有限公司 园区运营模式 “ 科技投行 ”科技创新产业服务产业地产配套服务环境治理服务产业联盟政务服务社区活动人力资源人才公寓能源服务市政配套环境服务3大领域资源整合能力 园区经营成果1）土地一级开发，整体销售（生物医药基地）2）园区产业地产开发销售（集电港二期总部办公基地）3）园区物业租赁（针对中小型企业）（软件园二期）4）地产开发销售 /住宅项目投资参股（汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭）5）科技企业股权投资（嘉事堂药业）6）产业服务增值（通讯服务年毛利约 1亿元）园区盈利来源 2013-2017年张江高科技园区工业总产值情况619.69 758.37 848.82 1082.16 1196.73 413.95 603.31 648.33 785.65 902.84 2013 2014 2015 2016 2017E工业总产值（亿元） 高技术产业产值（亿元）注截止至本报告完成日 ， 2017年张江高新园经济指标暂未 公布321改革开放初期优惠政策主导20世纪 90年代 中后期基础环境主导21世纪以来产业环境主导 外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中 优惠政策 趋同 投资环境 尤其是基础环境 成为吸引投资的关键 良好的 产业 基础完善 的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素传统的招商引资模式已经不能满足新形势的竞争要求 ， 暴露出诸多的问题58185,258 View90850,258 V产业园区的政策优惠逐步趋同各地产业 园区竞相压价全靠地方政府财政补贴土地开发成本过高 ， 不利于园区长远发展483328101651982011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018优惠政策数量（个）2011-2018年科技部火炬中心关于高新区优惠政策发布数量 （ 个 ）产业园区 的优惠政策正逐步取消加入 WTO以后，营造公平的竞争环境成为必然要求区内企业与区外企业的政策 待遇将趋同园区政策吸引力弱化 ， 招商引资必须有新思路2008年金融 危机 后 ， 国际出现第五次产业转移，我国作为主要输出国家，主要呈现出 双向转移 的特点 。一方面 ，高端产业链回流欧美发达国家；另一方面，产业链低端向东南亚成本更低国家流动。这种趋势对我国产业升级，产业调整提出了更高的要求，因而对产业园区的产业基础和产业配套提出新的挑战，这对产业园区的招商引资也提出了更高的要求。欧洲发达国家美国中国东南亚第五次国际产业转移552199105001000150020002500国家级开发区 省级开发区2018年我国开发区数量达到 2543家土地资源和投资的浪费耕地占用过多 ， 威胁农业发展土地收益外流 ， 损害国家利益产业 园区普遍存在圈地 现象东部产业园雷同率 中 部产业园雷同率产业园区产业雷同现象严重 产业园区遍地开花 、 过多过滥新型园区招商模式开始陆续出现，引领着全新的园区招商引资范式确定一个较长的运营期限划清政府与市场边界，严格界定好角色权益政府 华夏幸福管委会平台公司规划设计土地整理基础设施建设公共配套建设产业发展城市运营华夏 幸福采用 政府和社会资本合作的 “ PPP”模式“ 政府主导 、 企业运作 、 合作共赢 ”PPP市场化运作机制长期性协议