81200.1Mar.低碳经济下中国房地产业的转型与发展李智强 东华理工大学经济管理学院吴诗 嫚 地球科学与测绘工程学院[摘要][关键词]低碳经济是一场涉及生产方式、生活方式和价值观念的全球性革命。推动低碳经济下中国房地产业的转型，不仅能带动上游的绿色生产也将拉动下游的绿色消费，对我国实现节能减排的战略有重要的意义。本文分析了房地产业低碳发展的重要性和两个误区，分别从政策和技术两个层面提出了房地产业低碳发展的措施，实现低碳经济下中国房地产业的转型，促进房地产业可持续发展。低碳经济中国房地产低碳发展转型作者简介 李智强，男，1979-硕士东华理工大学经济管理学院讲师从事房地产经济学研究；吴诗，女，1985-东华理工大学地球科学与测绘工程学院硕士研究生从事不动产经营与管理研究。嫚哥本哈根峰会引发了全世界对气候以及节能减排问题的空前关注，我国政府宣布了控制温室气体排放的行动目标到2020年实现单位国内生产总值（GDP）二氧化碳排放比2005年下降40％到45％。低碳经济是以低能耗、低排放、低污染为基础的经济模式。发展低碳经济是一场涉及生产模式、生活方式、价值观念和国家权益的全球性革命。房地产行业是重要的支柱性产业，同样也是行业耗能大户（有关资料显示，全球50的资源都用于建筑业，建筑物所排放的二氧化碳气体占全球排放量的40），必定成为低碳发展的排头兵。房地产业的低碳发展，不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求，也是行业实现创新升级、健康发展的内在需求。（一）房地产绿色低碳战略，为上下游产业带来了新的发展机遇房地产业是一个资本密集型产业，使资本和绿化低碳相结合，将会促进房地产的转型，上游可以拉动绿化生产，下游也同样可以拉动绿化消费。（二）发展低碳建筑，是建设生态城市、实现人与自然和谐相处、共同应对全球气候变暖的重要方式生态环境的恶化、资源和土地的过度消耗，迫使人类最终通过建立资源节约、环境友好、社会和谐的生态城市来实现社会经济的可持续发展。（三）向生态环保低碳之路 迈进是房地产业一次价值观的重塑和标准的提高低碳是一种高尚又时尚的理念，高尚是因为低碳走的是低能耗、低污染和低排放的道路，体现了一种社会责任和历史使命；时尚是因为它结合了一种国际潮流，开辟了一种崭新的生活方式。（四）房地产低碳发展不仅带给房地产企业家社会荣誉感，还可以为企业带来切实的利益和巨大的商机可以预见，一场低碳革命将被掀起，重新定义房地产行业的时代将要到来，巨大的挑战伴随着巨大的机遇，谁先抢占低碳先机，谁将主导未来房地产行业的竞争格局。（一）误区一在房地产业应用低碳技术会增加企业成本，加大成本控制难度这些顾虑影响了人们使用新技术的积极性。实际上，低碳经济并不一定成本很高，减少温室气体排放的很大一部分潜力是负成本的，并不需要成本很高的技术。低碳住宅的主要目标之一，就是减少使用成本开支，如水费、电费、物业管理费等，因此，低碳住宅比普通住宅的使用成本更低，从长远来看，购买者反而能够节约住房成本。随着购买者对低碳技术和低碳经济的观念更新，开发节能环保项目对企业成本控制和效益创造更具积极意义。（二）误区二低碳建筑仅仅是在建筑物上使用低碳技术其实，低碳建筑涵盖的范围不仅仅运用在建筑物上，而 是应该包括住宅从早期的土地规划、建筑材料、建设施工、交付使用等全过程，社区的物业管理也应纳入此范畴。同时，除了新建住宅可以追求低碳目标，老社区也可以通过改造，实现绿色节能，减少二氧化碳的排放。房地产业走低碳之路是大势所趋，也唯有向低碳经济转型，房地产业才能获得持久的生命力，实现可持续发展。但在房地产低碳发展的过程中，我国应该借鉴国外地产业绿色低碳发展的经验，结合中国国情，有计划、有步骤地实施房地产业的低碳战略。纵观世界各国应对低碳经济发展所采取的行动，技术创新和制度创新是关键因素，政府主导和企业参与是实施的主要形式。（一）经济制度、政策层面的措施国家应该从制度和政策上对低碳经济下房地产业的转型和发展做出积极的贡献，包括制定严格的法律法规来控制行业内碳排放的数量和浓度，对高污染、高排放的企业实施碳权利管理费用的收取；加大国家投入，对绿色环保的低碳企业采取税收减免和优惠鼓励政策；对绿色低碳建筑制定强制性控制指标和行业执行标准；确立将现有房屋改造为绿色房屋的发展计划。1.制定相关的法律法规来控制房地产业各个环节碳排放的浓度和数量从国际趋势来看，对高能耗、高排放的个人与企业征收额外的高税收是一 个趋势，这在中国还是一个比较前瞻的问题，但随着国家对于节能减排的重视，未来高排放、高代价的趋势是必然的。国家应该将绿色低碳房产的发展模式和实施方案尽快列入十二五和十三五计划，在未来的工作中建立和完善碳权利管理费用的收取。.对节能减排企业采取鼓励政策必须加大国家对房地产业节能减排的投入，推动各级政府建立相关的激励基金，推动各有关部门对绿色低碳房地产企业实行税收减免，以及地方政府灵活的开发政策，全面启动绿色低碳房地产业。3.强制规定绿色低碳建筑在房地产开发中的比例和行业执行标准在未来的经济建设中，不仅要对房地产行业推动低碳，指导企业从原先的意识推动具体到如何实施低碳中去，而且要力争强制性的规定，例如在今后土地出让当中，应把节能减排、低碳的要求写进去，并制定绿色低碳建筑的具体执行行业标准，使我们每年房地产有相当比例是绿色建筑，进一步保证其数量和质量的落实。.确立将既有建筑节能改造的发展计划仅仅通过对新开发房地产的控制显然是不够的，如何能将现有的建筑物改造成为绿色低碳房屋是国家达到节能减排目标的有力措施之一。全国城镇中心区目前建筑设计存在问题、房屋抗震性能没有达到合理标准、建筑质量整体或局部不 合格、严重耗能、房龄三四十年以上，甚至才一二十年就已存在严重问题的危旧房屋面积超过了40亿平方米。此等物业，将构成未来十年进行大规模改造和集中修缮的主体，这也是对现存中国建筑发展模式的体系性修补，同时还应该成为中国发展21世纪绿色建筑的主力领域和先头试点。（二）技术层面上的措施如果说国家经济、政策层面上的支持是低碳时代房地产业发展的保证的话，那么节能减排技术上的科技创意和运用就是关键。没有技术上的贯彻和实施，低碳经济下房地产业的转型就是一句空话。必须充分运用现有的节能技术，并不断加强新技术的研发和创新，利用自然能源，人工手段和科技集成，以人、建筑、环境的和谐发展为目标，创造健康的居住形态。目前现有的节能减排技术在房地产业的运用上主要体现在以下几个方面的结合室内环境优化控制，建筑节水技术，建筑智能化，节能与能源利用，节地与室外环境和建筑节材。1.室内环境优化控制室内环境优化控制主要是通过中央除尘系统和建筑装修一体化来实现。中央除尘系统有助于消除二次污染，保证室内清洁，吸力强大，比普通吸尘器约强5倍，帮助清除卫生死角，提升室内空气质量。建筑装修材料一、房地产业低碳发展的重要性二、房地产业低碳发展的误区三、房地产业低碳发展的措施。。。。248220 1Mar.0.而已，从而使房价失去了重要的支撑，房价将逐步回归理性，从而可以化解当前房地产泡沫的风险。新加坡就是一个很好的例子。新加坡是亚洲社会房地产市场发展得最健康的国家。新加坡学习了欧洲公共住房的经验，又结合自己的国情，创造了独一无二的公共住房制度。在新加坡，公共住房是为全体社会成员的，80以上的家庭住在公共住房。新加坡的经验是值得我国学习和仿效的，建立适合我国的公租房制度，对于我国房地产业的健康发展意义重大。第二，有利于政府取得长期稳定的财政收入。探究我国高房价的原因，政府难推其责。房地产业从一开始就被认定为经济增长的一个最主要的来源，或者说房地产是包括从中央到地方的各级政府GDP主义的一个核心组成部分。特别是地方各级政府，把卖地收入作为财政收入的支柱，政府的卖地财政把地价推到了前所未有的地步，这种卖地财政极不稳定，一旦经济波动，土地卖不出去，政府财政就会面临困境。所以一旦房价下跌，政府立即就会出来托市，2009年部分城市房价的爆涨，主要原因就是地方政府托市的必然结果，可见政府是高房价的重要推手。实行公租房制度，虽然没有了卖地财政，但有了稳定的房租收入和税收收入。房租收入不受经济波动影响，从 而保证了政府财政收入的稳定性和长期性。第三，有利于产业结构调整和经济持续稳定增长。在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长作出了较大贡献。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，高房价的风险及其带来的一系列隐患。高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全。实行公租房制度，使住房向消费品回归，解决了高房价问题，挤压了泡沫，从而居民购房行为大为减少，省下货币可用于扩大消费且潜力十分巨大，可以使我国消费需求达到50以上，可以使消费需求真正成为拉动我国经济增长的重要力量 。各国的经验与教训证明，凡是将房市主要作为消费品市场的，一国的周期波动就小，经济就会稳定增长，凡是将房市主要作为投资品市场的，情况恰恰相反。房价的回归与稳定，消除了上涨预期，就有利于社会资金向实体经济回流。境外资金投机空间缩小，外汇兑换压力减轻，有利于货币宏观调控向好的方向转化。投资房地产业的利润下降到合理范围，有利于解决央企和其他大型企业退出房地产，有利于产业结构调整。可见，推行公租房制度有利于解决结构性问题，最终将使我国经济步入可持续、长期稳定发展的轨道。总之，推行公租房制度不但可以较好地解决广大居民的住房难问题，而且还能解决我国经济发展中的一些深层次的问题，是一举多得的最佳选择。人民币参考文献[1]刘金娥我国房地产市场泡沫的成因分析，山西财经大学学报，2010年第2期[2]卢为民，于晓峰土地政策在房地产市场调控中的作用，城市问题，2010年第2期[3]吴树畅，曾道荣中国房地产价格运行轨迹及驱动因素，财经科学，2010年第1期[4]唐钧中国住房保障问题社会政策的视角，中共中央党校学报，2010年第1期[5]付文林住房消费、收入分配与中国的消费需求不足，经济学家，2010年第2期一体化，室内装修材料选用绿色建材，严格控制其中甲醛、挥发性有机物、重金属含量，保证室内空气品质。2.建筑节水技术在碳排放压力下，水处理也要改变，尽量不能以产生二氧化碳来处理水，如自来水的生产、废水的处理都会增加二氧化碳的排放，提倡节约和使用循环用水。目前主要有中水处理系统，设中水机房，采用生物处理和物化处理相结合的工艺流程，将盥洗水、沐浴水等经中水处理消毒，供卫生间、车库地面冲洗、室外绿化及道路浇洒使用。同时促进上游领域节水型卫浴产品等节水产品的开发和供应；直饮水系统，采用先进的纳滤膜技术，去除水中绝大多数的污染物、致病菌、重金属及其他有害化学物质，结合水软化系统，保证供水能达到直接饮用的标准，极大地提高生活品质；雨水回收系统，雨水是一种优质的使用水，经过过滤处理可以二次利用，通过布置于建筑屋顶及里面的雨水回收系统，对雨水进行收集处理，满足居住区景观灌溉用水。3.建筑智能化建筑智能化主要是智能家居控制系统和楼宇自控系统的运用，智能家居控制系统功能是将照明控制、窗帘控制、地板采暖温度控制、空调控制集中，监控范围包括防盗报警系统、电子巡更系统、门禁管理系统、卡楼层识别系统、智能车库管理系 统和消费管理系统。楼宇自控系统是对整个项目的机电设备进行监控，范围包括中央空调系统、给水机房及生活水箱、机械排水系统、中水机房、直饮水机房、公共照明及泛光照明系统、热力站、交配电系统等。4.节能与能源利用节能与能源利用主要围绕以下几个方面可再生能源系统太阳能光伏发电，地板采暖系统，浅层地能系统地源热泵，中空玻璃幕墙体系等。太阳能是一种清洁能源，合理的使用可以减少石油、天然气、煤炭、核能对环境的污染。太阳能光伏发电技术是把太阳光通过光电转换设备直接转化为电能加以利用，与照明设施组合，自身可完成完整的供电、用电系统外，亦可通过并网设备，向公共电网供电。地板采暖采用低温热水，设温控中心，可根据室外温度调节室温，同时可以进行分室调节。地球表面浅层地热不受地域、气候条件的限制，是一种无限的可再生能源。浅层地热的温度一年四季相对稳定，这种温度特性比传统的空调系统运行效率要高约40，地源热泵的运用可以大大减少城市内的排热量，大大缓解城市的热岛效应。中空玻璃在冬季，在冬季能够保持室内温度的稳定和舒适，在夏季，能有效阻止热能辐射，降低室内温度，降低空调能耗。5.节地与室外环境开发并充分利用地下空间 ，节约城市用地。尽量减少交通工具的使用所产生的温室气体，如在大型小区的开发中，尽量提倡电动车、自行车出行，提供便捷的公共交通服务；园林绿化堪称城市之肺，作为建筑生命的真实体现，起着调节建筑微气候、净化空气的重要作用。社区的绿化建设也应以低排放为指导，不能片面追求绿化效果，还应选择吸附二氧化碳能力较强的乔木、灌木和自然生态绿化，尽量减少使用人工草坪等吸附能力基本为零的绿化方式。立体绿化为园林景观的最尖端技术，透水地面时园林绿化不可分割的重要构成，发挥着地下水涵养和降低热岛效应的功能。6.建筑节材通过房屋建材的总量减少与类别选择减少碳排量。运用节约的原则保证绿色建材实用的功能，减少其装饰的消耗。用钢量的增加并不意味着结构的安全可靠，对建筑结构进行优化设计，减少用钢量，增强建筑稳定性。对材料的选择上，尽量选择无污染，低或无碳排放的建材，例如使用木结构建筑实际是一种环保、生态的，当然从我们国家保护森林的角度，政策上没有鼓励的，但可以用竹子代替木头，来达到节能减排和建筑实用价值。低碳经济下的中国房地产业转型，使低碳建筑成为下一个发展引擎，将改变的不仅仅是开发理念和技术理念，更是房地产行业及企业的 思想。本文仅从政策和技术层面上分析房地产业低碳发展的措施仍然不足，还需要在深度和广度上进一步探讨低碳发展之路。四、结论参考文献[1]叶檀。中国房地产战争.山西出版集团，山西人民出版社[M].2009年10月[2]姜明峰,王晓伟。从哥本哈根到地产实践[N].中国房地产报.2010-2-818[3]张学冬。低碳经济下中国房地产业转型[N].中国房地产报.2010-2-823（上接第80页）